随着居民改善住房迫切需求的快速增长，城市建设速度不断加快，房地产市场保持旺盛需求，并推动房地产开发投资的不断增长。旧城区因为地段好，一直是房地产开发关注的焦点。旧城改造项目通过拆迁加快土地资源的整合，提高了土地利用价值和综合开发率。旧城改造项目的经济评价是决定拆迁改造项目是否上马的关键环节。拆迁改造项目的经济评价体系目前还较为缺乏。凭经验上马的工程，很容易出现拆迁的半拉子工程或是烂尾楼工程，项目造成较大的经济损失，对社会经济产生不利影响。因此本文就旧城拆迁改造项目的经济评价展开研究，具有较为现实指导意义。 ... 随着居民改善住房迫切需求的快速增长，城市建设速度不断加快，房地产市场保持旺盛需求，并推动房地产开发投资的不断增长。旧城区因为地段好，一直是房地产开发关注的焦点。旧城改造项目通过拆迁加快土地资源的整合，提高了土地利用价值和综合开发率。旧城改造项目的经济评价是决定拆迁改造项目是否上马的关键环节。拆迁改造项目的经济评价体系目前还较为缺乏。凭经验上马的工程，很容易出现拆迁的半拉子工程或是烂尾楼工程，项目造成较大的经济损失，对社会经济产生不利影响。因此本文就旧城拆迁改造项目的经济评价展开研究，具有较为现实指导意义。欧洲“城市再生”的策略，特别强调“城市空间持续再生”的理念。“城市再生”的涵义不仅是对现状或过去的保存或复原，它强调的是：在正确把握未来变化的基础上，更新城市的功能，改善城市人居环境，恢复或维持许多城市已经失去或正在失去的作为“时代牵引力”的功能。美国曾推行过“城市更新”制度，以在城市内部建设大量住宅，防止城市扩散为目的，通过在城市内部大量拆除老朽低质住宅来提供建设用地，进而推进城市住宅供给的城市再开发制度。城市更新曾造就了不少内城改造成功的案例我国当前旧城建设应尽快建立旧城成片开发运作机制，集约规划、管理及运作等多种调控手段，加大对旧城开发的协调与引导：综合运用规划设计、土地储备、规划建设管理等多种方法，实施对旧城土地资源及环境的整合；应该以道路交通、市政基础设施及环境建设为先，整体提升旧城环境质量；按照现代化的城市经营理念，对旧城土地资源进行评价和策划，进行开发地块的项目运作；应该以社区的建设和复兴为目标，发动旧城居民开展精神及物质文明的创建活动，形成旧城整体的综合发展。本文结合实际工作中的案例分析，从几个方面开展研究：第一，近期中国房地产及旧城改造投资开发的研究：主要分析当前中国房地产投资开发趋势。分析认为，房地产业是国民经济的重要组成部分，房地产业对经济增长的作用不断增大；房地产业的产业关联影响面广泛；房地产业对居民消费的双重影响，投资房地产会带动住房消费、建材和耐用消费品消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费，投资房地产会挤占部分居民其他消费支出；房地产业是财政收入的重要来源；房地产业对就业有较大的影响。我国城市化进程与城镇人口发展趋势越来越明显，未来城镇住房需求规模会越来越大。土地资源是稀缺的，城市不容许无限进行扩张，城市不得不把一些土地利用率较低的旧城片区拆除，重新建设以提高土地利用率。旧城改造成为中国城市现代化的推动器。第二，拆迁改造项目的拆迁成本及开发成本的分析： 1.运用普查统计法科学合理的汇总项目范围内房屋，采用普查法专门组织全面调查。房屋拆迁调查的内容必须十分全面完整，提供的数据力求真实精确； 2.运用市场价格评估方法评估项目范围内房屋拆迁价格，拆迁房屋的市场价评估不同于一般房地产的市场价评估，它有以下几方面的特点：拆迁户数多、估价量大；涉及面广，社会影响大；补偿价格关联性强。如果忽视了关联性，就可能引发拆迁冲突；估价方法的选用既不能简单了事，也不宜复杂难行。不宜简单地运用某种方法确定每一个被拆迁房屋的评估价。因此要掌握正确的估价原则如下： (1)合法原则：即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。 (2)最高最佳原则：在评估中就应充分考虑拆迁的特性，按照最有效利用方式进行评估出一个客观、公正、公平、科学、合法的房地产价格。 (3)房地产替代性原则：在房地产评估中，可以选择具有较大可比性的市场交易实例，从各方面进行相似性的比较与修正，从而确定评估对象的客观、合理价格。 (4)估价时点原则：在房地产估价时统一规定，如果一些款项的发生时点和估价时点不一，应当折算为估价时点的现值。实际操作时注重运用“标本房屋”市场价格评估法；“典型房屋”市场价格评估法；区位指导价市场价格评估法；政府公布指导价市场价格评估法；综合多种方法的结果，得出评估结果。 3.运用市场风险预测的方法计算拆迁项目拆迁总费用及开发成本。市场评估的假设条件下的评估补偿费用和市场预测的假设条件的风险补偿费用。评估补偿费用包括：房屋评估补偿费，装修补偿，保底费用，过渡费，搬家费，设施补偿费，奖励费，拆迁代办费，诉讼费，等等。市场风险调整值需要考虑的因素有：资本安全利率加风险调整值，拆迁的复杂性，艰巨性调整值，时间拖延性调整值，以及协议的妥协性调整值，房地产市场价格的联动性调整值，拆迁区域规划的刺激性调整值等等，分别预测出风险调整值后再汇总形成市场风险调整值。准确地测算拆迁开发项目成本，包括拆迁成本、土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面。各项成本的计算应该完整正确，全面真实。第三，拆迁改造项目的经济评价及决策。静态评价方法，不考虑资金的时间价值。静态评价方法主要计算： (1)投资回收期(2)投资效果系数法动态评价方法，考虑资金时间价值的一种技术经济评价方法。动态评价方法主要计算： (1)净现值(NPV)(2)年度等值(AE)(3)内部收益率(IRR)(4)敏感性分析(5)风险分析城市最佳再开发理论模型条件下的项目决策：在最佳开发情况下，土地净剩余值必须超过土地及地上现有建筑物价值、以及拆除现有建筑物成本的总和。因此，城市最佳再开发发生的本质原因，就是城市中某地段作为空地价值超过了有现有建筑物存在的价值，因而购、并完全拆除现有建筑物是有利可图的。第四，工程案例。武汉市崇安片的建设项目正在实施，作为武汉市的危房改造重点项目，作者参加了此项工作。项目的经济评价及决策工作实际工作进行资料的收集整理，作为总结材料，以供参考。通过市场调研分析：其住宅定位为中高档商住楼，商铺定位为建材市场，目标消费群体定位于武汉市商住消费群体与建材经营群体，其规划上综合考虑两种不同人群、商业与住宅互相促进与相对独立的关系，规划方案分别从住宅、商铺两方面展开。该项目采取毛地招标的方式供地，有拆迁任务，拆迁成本的高低对项目的可行性有至关重要的影响。在房地产项目运作时通过市场调查，经济评价项目策划等等，达到了社会效益，经济效益，环境效益的协调发展的预期目标，是综合运用旧城拆迁改造经济评价的成功案例